12月8日至10日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，會議總結2021年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2022年經(jīng)濟工作。
  在房地產(chǎn)方面，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
  相較于以往，今年的中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的定調(diào)在嚴守“房住不炒”底線、發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設的同時，還首次提出了“探索新的發(fā)展模式”，“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，中央經(jīng)濟工作會議釋放出的一些信號，對于理解2022年房地產(chǎn)市場政策等有重要的作用。
  連續(xù)五年定調(diào)“房住不炒”
  自2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”以來，2018年、2019年及2020年舉行的中央經(jīng)濟工作會議均提及了“房住不炒”，今年是中央經(jīng)濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。
  “十四五”規(guī)劃綱要也強調(diào)了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位�？梢灶A見的是，“房住不炒”作為頂層設計， 將是指導房地產(chǎn)和住房工作的長期方針。
  在12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟工作會議時，除重申中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)內(nèi)容的表述外，還強調(diào)了“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費”。
  今年下半年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，下行壓力較大，行業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)鏈條均承受了不小的壓力。在“房住不炒”的總基調(diào)下，高層的表態(tài)和發(fā)言，無疑也肯定了房地產(chǎn)的重要地位。
  貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，未來政策將側重引導市場預期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會持續(xù)下行，不會爆發(fā)系統(tǒng)風險的預期引導；也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)“的心態(tài)。
  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，無論后續(xù)對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經(jīng)沒有支持和市場。所以，各地在后續(xù)理解政策的時候，即便可以放松政策，也要嚴格守住這條紅線。
  首提“探索新的發(fā)展模式”
  值得注意的是，在中央經(jīng)濟工作會議的涉房內(nèi)容中，首次提到了“探索新的發(fā)展模式”。
  事實上，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運營時代轉變，過去企業(yè)通過高杠桿、高負債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴張的模式弊端已逐漸顯現(xiàn)。同時，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也急需轉變。
  許小樂認為，“探索新的發(fā)展模式”將推動房企開發(fā)模式轉型。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應探索新的發(fā)展模式，結合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務等領域，實現(xiàn)多元化轉型。
  嚴躍進表示，未來房地產(chǎn)依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行，住房市場發(fā)展將從增量市場為主轉向增量、存量市場共同發(fā)展，保障性租賃住房、租購并舉模式等將得到進一步推進。此外，未來在存量房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅等方面的新政策或值得期待。
堅持租購并舉
  在住房租賃方面，此次中央經(jīng)濟工作會議提出“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”。
  相較于去年中央經(jīng)濟工作會議在住房租賃方面提及的關于長租房、租購同權、土地供應、市場整頓、租金調(diào)控等細化要求，盡管此次會議對于住房租賃市場政策的細節(jié)提及較少，不過，這并不代表高層不重視多層次租賃市場的建設。
  近期，北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例（草案）》進行了審議，業(yè)內(nèi)人士預計，各地或陸續(xù)將住房租賃上升到地方立法的層面，未來租售并舉有望獲進一步的政策支持。而此前，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽也表示，“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。
  中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強表示，住房租賃市場發(fā)展是一個長期過程，目前仍有諸多制約因素，未來需要制度和政策的進一步規(guī)范。自提出“租售同權”以來，情況有所改善，但短時期并不能實現(xiàn)真正的同權，還需要進一步改善。
  同時，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙預測，保障性租賃住房供應比例有望加大。保障房是住房市場的供應來源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關注的重點之一。
  合理住房需求受支持
  中央經(jīng)濟工作會議明確，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
  相關研究機構指出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致。合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求，這都是政策支持的。預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。
  嚴躍進亦認為，此次政策和中央政治局會議精神一致，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進去，后續(xù)應該會有一些變化要注意：第一、合理住房需求包括剛需和改善型需求，后續(xù)土地、信貸、稅費方面會給予保障。第二、商品房市場的發(fā)展獲得支持，房企的市場地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和購，這都將面臨鼓勵和支持。
  促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展
  近幾年，高層對于房地產(chǎn)業(yè)出臺的一系列措施，事實上都是在圍繞行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展做文章。在12月6日召開的中共中央政治局會議中，就明確提出，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
  而此次中央經(jīng)濟工作會議也進一步明確了“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
  不過，值得注意的是，相較此前中央政治局“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，中央經(jīng)濟工作會議把“良性循環(huán)”的表述放在前面，而“健康發(fā)展”放在了后面。這樣的排序，嚴躍進認為，對于理解后續(xù)的政策目標有積極的作用。
  在嚴躍進看來，當前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如說銀行信貸方面的支持力度不大，導致市場迅速降溫，今年很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下跌6個月的態(tài)勢，并衍生出了房企經(jīng)營風險和債務風險，這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，致使房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產(chǎn)市場的“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。
  王業(yè)強表示，與過去限制房地產(chǎn)為主的政策相比，“良性循環(huán)”提法中蘊藏更積極的含義�！斑^去房地產(chǎn)投資炒作和金融化比較嚴重，是一個單向的循環(huán)，亦即資金單向流動，未與國民經(jīng)濟和雙循環(huán)格局形成良性互動�！�
  同時，中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大指出，房地產(chǎn)防風險是實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關鍵。而房地產(chǎn)債務風險是房地產(chǎn)風險的主體和防范重點，一旦房地產(chǎn)債務大規(guī)模違約，產(chǎn)生信用風險，會對整個經(jīng)濟部門造成沖擊甚至危機。房企開發(fā)貸風險是今年房地產(chǎn)最主要的風險，也是明年防風險的重中之重。